7 Kritik Adımda Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türkiye’de gayrimenkul sektörünün en yaygın uygulamalarından biridir. Bu sözleşme türü, arsa sahiplerinin finansman sağlamadan, müteahhitlerin ise arsa bedeli ödemeden karşılıklı fayda sağladıkları bir iş modelini mümkün kılar. Ancak tarafların haklarını koruyabilmeleri için bu sözleşmelerin hukuki boyutlarını iyi anlamaları gerekir.

Gayrimenkul sektöründe sıkça karşılaşılan ve taraflar arasında karmaşık ilişkiler doğuran “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi“, dikkatle ele alınması gereken önemli bir hukuki konudur. Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi, gayrimenkul geliştirme projelerinde önemli bir rol oynamaktadır. Bu sözleşme türü, arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan bir anlaşmadır ve inşaat sürecinin nasıl işleyeceğini belirler. 

Konu Başlıkları

Bu yazıda, Akkaş Hukuk ve Avukatlık Bürosu olarak, 30 yılı aşkın tecrübemizle, bu sözleşme türünün inceliklerini ve tarafların haklarını korumak için atılması gereken adımları sizlerle paylaşacağız.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (diğer adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi), arsa sahibinin arsasının belirli bir payını müteahhide devretmeyi taahhüt ettiği, buna karşılık müteahhidin de bu arsa üzerinde inşa edeceği binadan belirli sayıda bağımsız bölümü arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği iki taraflı bir sözleşmedir.

Bu sözleşme türü, Türk Borçlar Kanunu’nda özel olarak düzenlenmemiş olsa da, Türk Medeni Kanunu madde 1009, Tapu Kanunu madde 26 ve Tapu Sicil Tüzüğü madde 55/c hükümlerinde ismen geçmektedir. Hukuki nitelik olarak hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi unsurlarını içeren karma bir sözleşmedir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Temel Özellikleri

1. İki Tarafa Borç Yükler: Hem arsa sahibi hem de müteahhit için karşılıklı yükümlülükler içerir.
2. Karma Sözleşmedir: Eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi unsurlarını bir arada barındırır.
3. Resmi Şekle Tabidir: Noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.
4. Tapuya Şerh Verilebilir: Tapu kütüğüne şerh verilerek üçüncü kişilere karşı da hüküm ifade etmesi sağlanabilir.

Sözleşmenin Şekil Şartları: Geçerlilik İçin Olmazsa Olmazlar

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği için birtakım şekil şartları bulunmaktadır:

• Noterde Düzenleme Şeklinde Yapılmalıdır: Borçlar Kanunu madde 237, Türk Medeni Kanunu madde 706, Noterlik Kanunu madde 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddesi gereği, bu sözleşmelerin noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartıdır.
• Şekle Aykırılığın Sonuçları: Kanunda belirtilen şekil şartlarına uyulmadan yapılan sözleşmeler kural olarak geçersizdir. Ancak Yargıtay içtihatlarına göre, taraflar edimlerini büyük ölçüde yerine getirmişse, dürüstlük kuralı (TMK madde 2) gereğince şekil eksikliği ileri sürülemeyebilir.

Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Arsa Sahibinin Yükümlülükleri

1. Arsayı Ayıpsız Teslim Etme: Arsa sahibi, inşaata elverişli, hukuki ve fiili engellerden arınmış bir arsayı müteahhide teslim etmelidir.
2. Arsa Payını Devretme: Sözleşmede kararlaştırılan oranda arsa payını, belirlenen zamanda müteahhide devretmekle yükümlüdür.
3. İzin ve Ruhsatların Alınması: Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça, inşaat ruhsatının alınması arsa sahibine aittir.

Müteahhidin Yükümlülükleri

1. İnşaatı Teknik Şartnameye Uygun Yapma: Müteahhit, sözleşme ve teknik şartnamede belirtilen niteliklere uygun bir inşaat yapmakla yükümlüdür.
2. İşi Zamanında Bitirme: Müteahhit, sözleşmede kararlaştırılan süre içinde inşaatı tamamlamalıdır.
3. Sadakat ve Özen Borcu: Müteahhit, inşaatı yaparken arsa sahibinin menfaatlerini gözetmeli, işini özenle yapmalıdır.
4. İşi Bizzat Yapma veya Denetimi Altında Yaptırma: Müteahhit, kural olarak üstlendiği işi bizzat yapmakla yükümlüdür. Ancak, işin niteliği izin veriyorsa kendi denetimi altında alt yüklenicilere de yaptırabilir.
5. Araç ve Gereç Sağlama: İnşaatın yapılması için gerekli araç, gereç ve malzemeleri temin etmek müteahhidin sorumluluğundadır.

Sözleşmenin Tapu Siciline Şerhi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tapu siciline şerh verilebilir. Bu şerh, sözleşmeden doğan hakların üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesini sağlar. Şerh işlemi, tapu dairesinde veya noterde yapılabilir.

TMK madde 1009 gereğince: “Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir.”

Sözleşme Türleri ve Uygulama Biçimleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulama açısından farklı şekillerde düzenlenebilir:

1. Arsanın Tamamının veya Bir Kısmının Teminat İpoteği Karşılığında Devri: Müteahhit inşaatı belirli seviyeye getirdikçe, ipotek kısım kısım kaldırılır.
2. Arsa Paylarının Kısım Kısım Devri: İnşaatın belirli aşamalarında, arsa payları peyderpey müteahhide devredilir.
3. Hem Kat Karşılığı İnşaat Hem de Satış Vaadi Sözleşmesinin Birlikte Yapılması: Uygulamada en sık görülen türdür. Bu tür sözleşmede hem taşınmaz satış vaadi hem de inşaat yapımı aynı sözleşmede düzenlenir.

Sözleşmeden Doğan Uyuşmazlıklar ve Çözüm Yolları

Müteahhidin Temerrüdü ve Sonuçları

Müteahhidin inşaatı zamanında bitirmemesi veya eksik/ayıplı teslim etmesi durumunda arsa sahibi:

1. Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı Talep Edebilir: Arsa sahibi, inşaatın tamamlanmasını ve gecikmeden kaynaklanan zararının tazminini isteyebilir.
2. İfadan Vazgeçip Müspet Zararının Tazminini İsteyebilir: Arsa sahibi, sözleşmenin ifa edilmesi halinde elde edeceği menfaatin tazminini talep edebilir.
3. Sözleşmeden Dönüp Menfi Zararının Tazminini İsteyebilir: Arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir ve sözleşme hiç yapılmamış olsaydı içinde bulunacağı duruma getirilmesini talep edebilir.
4. Nama İfaya İzin İsteyebilir: TBK madde 113 gereğince, arsa sahibi eksik veya kusurlu işlerin kendisi veya başkası tarafından tamamlanması için izin ve bunun bedelinin müteahhitten tahsilini isteyebilir.

İnşaatın Ayıplı Olması Durumunda Arsa Sahibinin Hakları

Müteahhidin inşaatı ayıplı teslim etmesi durumunda arsa sahibi:

1. Ayıbın Giderilmesini İsteyebilir: Arsa sahibi, ayıpların makul bir süre içinde giderilmesini talep edebilir.
2. Bedelde İndirim İsteyebilir: Ayıplar nedeniyle bağımsız bölümlerin değerinde meydana gelen azalmayı talep edebilir.
3. Sözleşmeden Dönebilir: Eserin kullanılamayacağı veya hakkaniyete aykırı olacak derecede ayıplı olması durumunda sözleşmeden dönebilir.

Müteahhitten Daire Alan Üçüncü Kişilerin Durumu

Müteahhit, arsa sahibi ile yaptığı sözleşme gereğince hak kazandığı bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satabilir. Bu durumda:

• Üçüncü kişiler, müteahhidin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmesi şartıyla hak sahibi olabilir.
• Müteahhitin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmemesi durumunda, üçüncü kişi arsa sahibini ifaya zorlayamaz (TBK madde 97).
• Sözleşmenin feshi halinde, üçüncü kişi müteahhitten tazminat talep edebilir.

Önemli Yargıtay Kararları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleriyle ilgili Yargıtay’ın önemli kararları şunlardır:

1. “Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir.” (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi – Karar: 2016/1340)
2. “Eser sözleşmesinde yüklenici, üstlendiği kendisine duyulan güvene uygun olarak sadakat ve özenle yapmak, iş sahibine zarar verecek her türlü davranıştan kaçınmak zorundadır… kamu düzenine ilişkin imar kurallarına uymamakla da başka bir neden aranmaksızın kusurludur.” (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi-1999/115 karar)
3. “Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, inşaat ruhsatının alınması arsa sahibine aittir. Bu yükümlülük yerine getirilmediği sürece yükleniciden işe başlamasını istemek kamu düzeniyle bağdaşmaz.” (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi – 1993/1196)

Sonuç: Güvenli Bir Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İçin Öneriler

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaparken şu hususlara dikkat edilmelidir:

1. Sözleşme Noterde Düzenlenmelidir: Sözleşmenin geçerliliği için noterde düzenleme şeklinde yapılması şarttır.
2. Teknik Şartname Detaylı Hazırlanmalıdır: İnşaatta kullanılacak malzemelerin kalitesi, markası ve özellikleri açık şekilde belirtilmelidir.
3. Teslim Süresi Net Belirlenmelidir: İnşaatın ne kadar sürede tamamlanacağı ve gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar açıkça düzenlenmelidir.
4. Tapu Devir Zamanları Belirtilmelidir: Arsa paylarının ne zaman ve hangi koşullarda müteahhide devredileceği açıkça düzenlenmelidir.
5. Sözleşmenin Tapu Siciline Şerhi Sağlanmalıdır: Üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için sözleşmenin tapuya şerh edilmesi önemlidir.
6. Hukuki Destek Alınmalıdır: Sözleşme hazırlanırken mutlaka gayrimenkul hukuku konusunda uzman bir avukata danışılmalıdır.

Böylece, karşılıklı hak ve yükümlülüklerin açıkça belirlendiği, uyuşmazlıklara mahal vermeyecek sağlam bir sözleşme yapılmış olur.

Akkaş Hukuk ve Avukatlık Bürosu Olarak Hizmetlerimiz

1992’den beri İstanbul’da faaliyet gösteren Akkaş Hukuk ve Avukatlık Bürosu olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri konusunda kapsamlı hukuki danışmanlık ve çözüm hizmetleri sunmaktayız.

• Sözleşme hazırlanması ve incelenmesi,
• Uyuşmazlıkların çözümü,
• Tapu ve ruhsat işlemlerinin takibi,
• Vergi ve harç yükümlülükleri konusunda danışmanlık,

gibi alanlarda profesyonel destek sağlıyoruz.

Gayrimenkul ve inşaat sektöründeki deneyimimizle, müşterilerimizin haklarını en iyi şekilde koruyor ve projelerinin hukuki zeminde sağlam temeller üzerine kurulmasını sağlıyoruz.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hazırlanması için Bize Ulaşın

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yaşanan ihtilaflar, genellikle teknik şartnameye uyulmaması, gecikme tazminatları, ayıplı inşaat iddiaları veya sözleşmenin feshi gibi konular üzerinde yoğunlaşmaktadır. Bu karmaşık hukuki süreçlerde profesyonel destek almadan ilerlemeye çalışmak, telafisi güç hak kayıplarına yol açabilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmayı düşünen arsa sahipleri ve müteahhitler için, sözleşme öncesi danışmanlık hizmeti, ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçmenin en etkili yoludur.

Gayrimenkul hukuku alanında 1992 yılından bu yana hizmet veren Akkaş Hukuk ve Avukatlık Bürosu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, incelenmesi ve olası ihtilafların çözümünde uzmanlık sunmaktadır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri konusunda profesyonel hukuki danışmanlık için Akkaş Hukuk ve Avukatlık Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.