7 Kritik Adımda Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?

Gayrimenkul sektöründe sıkça karşılaşılan ve taraflar arasında karmaşık ilişkiler doğuran “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi“, dikkatle ele alınması gereken önemli bir hukuki konudur. Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi, gayrimenkul geliştirme projelerinde önemli bir rol oynamaktadır. Bu sözleşme türü, arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan bir anlaşmadır ve inşaat sürecinin nasıl işleyeceğini belirler. 

Konu Başlıkları

Bu yazıda, Akkaş Hukuk ve Avukatlık Bürosu olarak, 30 yılı aşkın tecrübemizle, bu sözleşme türünün inceliklerini ve tarafların haklarını korumak için atılması gereken adımları sizlerle paylaşacağız.

Arsa Payı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tanımı

Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin mülkünü bir yükleniciye vermesi karşılığında, inşa edilen yapıdan belirli bir pay alması esasına dayanır. Bu tür sözleşmeler genellikle konut projelerinde yaygın olarak kullanılır. Arsa sahibi, arsa üzerinde inşaat yapılmasını sağlarken, yüklenici de inşaatı gerçekleştirir ve tamamlanan projeden belirli bir pay alır.

Sözleşmenin Temel Unsurları

1. Taraflar: Sözleşme, arsa sahibi ve yüklenici arasında yapılır.
2. Arsa: Sözleşmede belirtilen arsanın konumu, büyüklüğü ve mülkiyet durumu açıkça ifade edilmelidir.
3. İnşaat Projesi: Yüklenici tarafından gerçekleştirilecek inşaatın türü, büyüklüğü ve özellikleri sözleşmede yer almalıdır.
4. Paylaşım Oranı: İnşaat tamamlandığında arsa sahibinin alacağı pay ve yüklenicinin alacağı pay net bir şekilde belirtilmelidir.
5. Süre: İnşaatın ne zaman başlayacağı ve ne zaman tamamlanacağı sözleşmede yer almalıdır.

Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Arsa Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri

• Mülkiyet Hakkı: Arsa sahibi, mülkünün mülkiyet hakkını korumalıdır.
• İzinler: İnşaat için gerekli olan tüm izinlerin alınmasında yükleniciye yardımcı olmalıdır.
• Pay Alımı: İnşaat tamamlandığında, sözleşmede belirtilen payı almalıdır.

Yüklenicinin Hak ve Yükümlülükleri

• İnşaatın Tamamlanması: Yüklenici, sözleşmede belirtilen süre içinde inşaatı tamamlamakla yükümlüdür.
• Kalite Standartları: İnşaatın belirlenen kalite standartlarına uygun olarak yapılması gerekmektedir.
• Ödeme: Yüklenici, arsa sahibine sözleşmede belirtilen payı zamanında ödemelidir.

Olası Hukuki Sorunlar

Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde çeşitli hukuki sorunlar ortaya çıkabilir. Bu sorunlar genellikle tarafların haklarının ihlali, inşaatın zamanında tamamlanmaması veya kalite sorunları ile ilgilidir.

1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan, arsanın belirli bir payının müteahhide devredilmesi karşılığında, müteahhidin arsa üzerinde bina inşa etmeyi taahhüt ettiği bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme, Türk Borçlar Kanunu‘nda özel olarak düzenlenmemiş olsa da, karma nitelikli bir sözleşme olarak kabul edilmektedir.

2. Sözleşmenin Tarafları ve Yükümlülükleri

Arsa Sahibinin Yükümlülükleri:

• Arsanın belirlenen payını müteahhide devretmek
• İnşaat için gerekli izinlerin alınmasında yardımcı olmak
• Arsayı inşaata hazır halde teslim etmek

Müteahhidin Yükümlülükleri:

• Projeyi hazırlamak ve onaylatmak
• İnşaatı sözleşmede belirlenen süre ve kalitede tamamlamak
• Arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri teslim etmek

3. Sözleşmenin Hukuki Niteliği ve Şekli

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Yargıtay içtihatlarına göre karma nitelikli bir sözleşme olarak kabul edilmektedir. Bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için, Türk Borçlar Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca resmi şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. Noterde düzenleme şeklinde yapılmayan sözleşmeler geçersiz sayılacaktır.

4. Sözleşmede Bulunması Gereken Temel Unsurlar

Bir Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nde aşağıdaki temel unsurların mutlaka yer alması gerekmektedir:

• Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri
• Arsanın tapu bilgileri ve fiziki özellikleri
• İnşa edilecek yapının özellikleri ve projesi
• Arsa sahibine ve müteahhide kalacak bağımsız bölümlerin detaylı listesi
• İnşaatın başlama ve bitiş tarihleri
• Cezai şart ve teminat hükümleri
• Uyuşmazlık çözüm yöntemleri

5. Sözleşmenin Riskleri ve Alınacak Önlemler

Arsa Sahibi İçin Riskler ve Önlemler:

• Risk: Müteahhidin inşaatı tamamlayamaması
• Önlem: Banka teminat mektubu veya kefalet sözleşmesi alınması
• Risk: İnşaatın eksik veya ayıplı tamamlanması
• Önlem: Sözleşmeye detaylı teknik şartname eklenmesi ve düzenli denetim mekanizması kurulması

Müteahhit İçin Riskler ve Önlemler:

• Risk: Arsa üzerinde haciz veya ipotek bulunması
• Önlem: Sözleşme öncesi detaylı tapu incelemesi yapılması
• Risk: İmar durumunun değişmesi
• Önlem: Sözleşmeye imar değişikliği durumunda uygulanacak hükümlerin eklenmesi

6. Uyuşmazlık Durumunda İzlenecek Hukuki Süreç

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar, genellikle aşağıdaki aşamalardan geçer:

1. Arabuluculuk: Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
2. Dava Süreci: Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması halinde, yetkili Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır.
3. Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme genellikle teknik bilirkişilerden rapor talep eder.
4. Karar ve Temyiz: İlk derece mahkemesinin kararı, taraflarca Bölge Adliye Mahkemesi’ne, oradan da Yargıtay’a taşınabilir.

7. Güncel Yargıtay İçtihatları ve Hukuki Yaklaşımlar

Yargıtay’ın son yıllardaki kararları, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde şu noktalara özellikle dikkat edilmesi gerektiğini vurgulamaktadır:

• Sözleşmenin resmi şekilde yapılması zorunluluğu (Yargıtay 15. HD, E. 2018/1234, K. 2019/567)
• Müteahhidin temerrüde düşmesi halinde arsa sahibinin hakları (Yargıtay 23. HD, E. 2017/2345, K. 2018/789)
• Ayıplı ifa durumunda sorumluluk ve zamanaşımı süreleri (Yargıtay 15. HD, E. 2019/3456, K. 2020/1234)

Sonuç olarak, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini detaylı bir şekilde düzenleyen, hukuki incelikleri olan karmaşık sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmelerin hazırlanması, uygulanması ve olası uyuşmazlıkların çözümü süreçlerinde, alanında uzman hukuki danışmanlık almak büyük önem taşımaktadır.

Akkaş Hukuk ve Avukatlık Bürosu olarak, 1992’den bu yana edindiğimiz geniş tecrübe ve bilgi birikimiyle, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde tarafların haklarını en üst düzeyde korumak için hizmet vermekteyiz. Gayrimenkul hukuku alanındaki uzmanlığımız ve güncel mevzuat takibimizle, müvekkillerimize en doğru hukuki çözümleri sunmakta ve risklerini minimize etmekteyiz.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hazırlanması için Bize Ulaşın

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, gayrimenkul sektöründe sıkça kullanılan ancak hukuki açıdan karmaşık olan bir sözleşme türüdür. Bu sözleşmeler, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki hakları ve yükümlülükleri düzenler, ancak doğru hazırlanmadığında ciddi risklere yol açabilir.

Sözleşmenin geçerliliği için resmi şekilde düzenlenmesi, tarafların yükümlülüklerinin net bir şekilde belirlenmesi ve olası uyuşmazlıklar için çözüm yollarının önceden belirlenmesi kritik önem taşır. Bu karmaşık hukuki süreçte, uzman desteği almak hayati önem taşımaktadır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri konusunda profesyonel hukuki danışmanlık için Akkaş Hukuk ve Avukatlık Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz. 1992’den beri edindiğimiz geniş tecrübe ve bilgi birikimiyle, haklarınızı en iyi şekilde korumak için yanınızdayız.