¿Cómo desahuciar a un inquilino en Turquía?

El bufete de abogados Akkas & Associates ofrece servicios de defensa, mediación y consultoría en todas las fases de las transacciones de derecho inmobiliario turco de sus clientes, incluida la presentación de demandas para desalojar a un inquilino en Turquía.

Tabla de contenidos

Nuestros abogados representan a clientes en juicios de aumento de alquiler, juicios de desahucio por impago de alquiler, juicios de desahucio por necesidad o juicios de derecho de alquiler y juicios de desahucio a presentar por reconstrucción de los inmuebles residenciales o comerciales.

Motivos para desahuciar a un inquilino en Turquía

• Por impago del alquiler
• Obtención de un compromiso escrito de desalojo
• Necesidades de vivienda y lugar de trabajo del arrendador
• Reconstrucción del inmueble
• 10 años del contrato de arrendamiento
• 2 amonestaciones por motivo razonable

Duración de los litigios en casos de desahucio

Se especifican diferentes plazos de litigio para casi cada uno de los tipos de casos mencionados. Si presenta una demanda antes o después del plazo de presentación especificado, la demanda será desestimada. En este caso, no tiene sentido que usted tenga razón en el asunto, porque habrá un rechazo procesal antes de proceder al examen del fondo.

Después de eso, es posible que tenga que esperar al siguiente período de presentación para volver a interponer una demanda, que en algunos casos puede tardar hasta 6 meses o 1 año. En este sentido, lo lógico sería trabajar con un abogado o bufete especializado en desahucios de inquilinos.

¿Cuánto se tarda en desahuciar a un inquilino en Turquía?

El plazo para desalojar al inquilino varía en función de la vía que se siga. Sin embargo, hay que tener en cuenta que este plazo no comienza en absoluto antes de que se inicie el proceso de desalojo. Por lo tanto, si desea desalojar al inquilino, iniciar los trámites lo antes posible es esencialmente la forma más rápida de desalojar al inquilino.

Responsabilidades del arrendador y del arrendatario

Según el artículo 325 del Código de Obligaciones, si el inquilino abandona la vivienda antes de que expire el periodo especificado en el contrato de alquiler, será responsable de los daños del propietario durante un periodo de tiempo razonable hasta que la vivienda vuelva a alquilarse.

Un plazo razonable es aquel en el que la vivienda puede alquilarse normalmente. Las características de la casa, su ubicación y aspectos similares son importantes para determinar el plazo razonable.

Por ejemplo, si el inquilino firma un contrato de alquiler de 1 año y abandona la casa al cabo de 10 meses, será legalmente responsable de los 2 meses de alquiler restantes. Sin embargo, si la casa puede alquilarse en 1 mes por sus características y ubicación, el inquilino solo será responsable de 1 mes de alquiler.

Rescisión del contrato de arrendamiento

Los contratos de alquiler de viviendas y lugares de trabajo techados pueden celebrarse por tiempo determinado o indefinido. Según la ley, en los contratos de duración determinada, el contrato se considera prorrogado por un año en las mismas condiciones, salvo preaviso de 15 días por parte del arrendatario.

El arrendador no puede rescindir el contrato basándose en la expiración del periodo contractual. En la práctica, los arrendadores quieren desahuciar a los inquilinos con argumentos como «el contrato expira, debe irse ahora» al final del primer año. Esto no es posible por ley.

Motivos de desahucio de un inmueble arrendado

En general, las disposiciones del Código de Obligaciones turco tienen por objeto proteger al inquilino. Por este motivo, si no se ha dado uno de los motivos de desahucio para desalojar al inquilino de la vivienda, no será posible desalojar al inquilino de la vivienda o del lugar de trabajo a menos que el inquilino notifique que va a desalojar con 15 días de antelación. Debido al carácter protector del inquilino que establece la ley, debe concurrir uno de los siguientes motivos.

Desalojo de un inquilino que no paga el alquiler

No pagar el alquiler es uno de los motivos más importantes de desahucio. El retraso y el impago de una sola renta es motivo de desahucio, y si el inquilino sigue sin pagar a pesar de la orden de pago, puede ser desahuciado. En caso de impago del alquiler, la vía más rápida y lógica es el desalojo de las viviendas arrendadas sin sentencia.

De este modo, se puede lograr al mismo tiempo el cobro de la deuda y el desalojo del inquilino. Por lo tanto, no es necesario realizar dos operaciones separadas. Como procedimiento, se envía un requerimiento de pago por vía ejecutiva de las rentas impagadas. Si el inquilino no se opone a la deuda en un plazo de 7 días, debe pagar el alquiler en un plazo de 30 días. Si no paga, el juez decide desahuciarle.

Desahucio de inquilinos con compromiso de desalojo por escrito

Si el inquilino ha dado un compromiso de desalojo por escrito, entonces es posible desalojar al inquilino basándose en este compromiso de desalojo. Sin embargo, el compromiso de evacuación del inquilino debe ser válido, debe contener algunas cuestiones, de lo contrario el compromiso se considerará inválido y el caso será desestimado. Para que el contrato de evacuación sea válido, debe constar por escrito.

Debe darla el propio inquilino o su representante. Se requiere una fecha concreta. La fecha de firma del compromiso de desahucio debe situarse en un plazo determinado tras la fecha de firma del contrato de alquiler.

El objetivo es evitar que el inquilino firme un compromiso bajo coacción. Si se dan estas condiciones, el proceso debe iniciarse antes de que venza el plazo para interponer una demanda o solicitar la ejecución forzosa.

Dos avisos de desahucio de inquilinos por causa justificada

El arrendador tiene derecho a rescindir el contrato como consecuencia de dos advertencias justificadas hechas al arrendatario que no pague el alquiler en el plazo especificado en el Código de Obligaciones turco. La advertencia puede hacerse a través de un notario público, por carta o telegrama, o mediante una orden de pago. Los avisos deben ser por impago de meses diferentes en un año de alquiler.

Por ejemplo, el inquilino no paga el alquiler o se retrasa constantemente. En este caso, el arrendador tiene derecho a desalojar presentando una demanda si envía un aviso al arrendatario dos veces por cada mes.

No es necesario que los impagos o retrasos se produzcan de forma consecutiva. También puede haber dos meses no consecutivos, como febrero y julio, en 1 año de alquiler. De conformidad con el artículo 352 de la LOT, la demanda de desahucio debe presentarse en el plazo de 1 mes.

En este caso, para desahuciar a un inquilino en Turquía el arrendador debe presentar una demanda en el plazo de 1 mes a partir del final del plazo de arrendamiento o a partir del final del año de arrendamiento en el que se envía la notificación en el caso de arrendamientos superiores a un año.

Si el inquilino o su cónyuge son propietarios de un inmueble en la misma ciudad

Si el inquilino o su cónyuge tienen una residencia que puede ser habitada dentro de los límites del mismo distrito o ciudad y el arrendador no lo sabe al establecer el contrato, puede desahuciar a un inquilino en Turquía basándose en ello.

El plazo para presentar una demanda es de 1 mes a partir de la finalización del contrato. Si lo sabía o no al celebrar el contrato puede demostrarse con todo tipo de pruebas. No se exige prueba escrita.

Rescisión del contrato por fallecimiento del inquilino

Según el Código de Obligaciones, como consecuencia del fallecimiento del arrendatario, las parejas del difunto y quienes convivan con él en la misma vivienda pueden convertirse en parte del contrato de alquiler siempre que cumplan lo estipulado en el mismo.

Si estas personas declaran que no son responsables de las deudas no pagadas por el inquilino, será contrario al contrato y se rescindirá el contrato de arrendamiento y el propietario podrá desalojar a los inquilinos de la vivienda.

Servicios jurídicos de arrendamiento financiero en Turquía

• Presentación y seguimiento de los procedimientos de desahucio
• Desalojo del nuevo propietario
• Desahuciar a un inquilino en Turquía
• Presentar y hacer el seguimiento de una demanda de determinación del alquiler
• Presentar y dar curso a una demanda de desahucio por necesidad
• Interposición y seguimiento de demandas de desahucio por reconstrucción
• Preparación del contrato de alquiler
• Preparación del compromiso de liberación
• Apertura y seguimiento de procedimientos de ejecución forzosa para el cobro de alquileres por cobrar
• Evacuación por impago del alquiler

En el ámbito de la Ley nº 6306 de Transformación de Zonas con Riesgo de Catástrofe, nuestro despacho presta todo tipo de servicios jurídicos relacionados con la ley de transformación urbana.

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Los servicios de derecho inmobiliario de Akkas & Associates Law Firm abarcan todo lo relacionado con el desarrollo de bienes inmuebles, incluido el cumplimiento de la legislación sobre zonificación, la obtención de los permisos y licencias necesarios, la elaboración de planes de gestión y la concertación de contratos de arrendamiento.

Nuestro bufete de abogados es ahora uno de los principales bufetes de abogados inmobiliarios turcos en Estambul, Turquía. Puede contactar con nosotros para desalojar a un inquilino en Turquía a través de nuestra página Contacto.